Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren?

01 · Grundsatz

Das Verfahren folgt dem Markt – nicht der bequemsten Rechnung

Ein Einfamilienhaus wird oft mit Vergleichspreisen oder im Sachwertverfahren eingeordnet, ein vermietetes Mehrfamilienhaus häufig über seinen Ertrag. Als erste Orientierung ist das brauchbar. Als starre Regel ist es zu grob. Entscheidend ist, wie vergleichbare Marktteilnehmer das konkrete Objekt typischerweise beurteilen und welche Daten zum Wertermittlungsstichtag tatsächlich geeignet vorliegen.

§ 6 ImmoWertV nennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sowie die Möglichkeit, mehrere Verfahren heranzuziehen. Die Wahl ist nach Art des Objekts, Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, Umständen des Einzelfalls und Eignung der Daten zu treffen und zu begründen.¹ Ein Verfahren ist daher kein Etikett, sondern eine begründete Übersetzung des Marktgeschehens.

Alle drei Verfahren führen nicht mechanisch vom Eingangswert zum Verkehrswert. Allgemeine Wertverhältnisse und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale müssen berücksichtigt werden; am Ende wird die Aussagefähigkeit des oder der Verfahren gewürdigt.¹

02 · Marktvergleich

Vergleichswertverfahren: stark, wenn die Fälle wirklich vergleichbar sind

Das Vergleichswertverfahren kommt der alltäglichen Käuferfrage besonders nahe: Was wurde für hinreichend ähnliche Objekte tatsächlich bezahlt? Nach § 24 ImmoWertV wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Alternativ oder ergänzend können bei bebauten Grundstücken angepasste Vergleichsfaktoren und bei der Bodenwertermittlung angepasste Bodenrichtwerte verwendet werden.²

„Ähnlich“ bedeutet mehr als gleicher Ort und ähnliche Fläche. Vergleichsgrundstücke müssen in wertrelevanten Merkmalen hinreichend übereinstimmen und in zeitlicher Nähe zum Stichtag verkauft worden sein. Unterschiede dürfen nur übernommen werden, wenn ihre Auswirkungen sachgerecht angepasst werden können.³ Gebäudeart, Baujahr, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, rechtliche Situation und konkrete Lage können den Vergleich verändern.

Wann das Verfahren besonders anschaulich ist

Bei standardisierten Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder anderen häufig gehandelten und gut beschreibbaren Objekten kann ein belastbarer Vergleich sehr aussagekräftig sein. Das gilt nur, wenn ausreichend geeignete Fälle vorhanden sind. Ein einzelnes Nachbarhaus ist kein Marktmodell: Es kann einen anderen Zustand, eine abweichende Fläche oder besondere Verkaufsbedingungen gehabt haben.

Portalinserate können die aktuelle Angebotslandschaft ergänzend zeigen, sind aber keine Vergleichspreise im Sinne tatsächlich vollzogener Kaufverträge. Für eine Wertermittlung muss klar bleiben, welche Daten aus Kaufpreissammlungen, amtlichen Faktoren oder bloßen Angeboten stammen.

03 · Nutzungsertrag

Ertragswertverfahren: wenn der marktübliche Ertrag die Entscheidung prägt

Das Ertragswertverfahren richtet den Blick auf die Erträge, die ein Grundstück marktüblich erzielen kann. Der vorläufige Ertragswert baut nach § 27 ImmoWertV auf Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz auf.⁴ Es ist deshalb besonders relevant, wenn Käufer das Objekt wesentlich als Kapitalanlage betrachten.

Der tatsächliche Mietvertrag ist wichtig, aber nicht automatisch die einzige Ertragsbasis. Die ImmoWertV stellt grundsätzlich auf marktüblich erzielbare Erträge ab. Weichen konkrete Erträge wesentlich ab oder verändern sie sich aufgrund gesicherter Tatsachen, kann eine differenzierte Betrachtung nötig sein.⁴ Eine ungewöhnlich niedrige Bestandsmiete darf ebenso wenig unbesehen fortgeschrieben werden wie eine nicht belegte Wunschmiete.

Vom Rohertrag werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen nach § 32 ImmoWertV Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht gedeckte Betriebskosten.⁵ Der Liegenschaftszinssatz ist ebenfalls keine frei gewählte Renditeforderung, sondern ein aus geeigneten Marktdaten abgeleitetes Datum, das auf seine Eignung für das Objekt geprüft und gegebenenfalls angepasst wird.

04 · Substanz

Sachwertverfahren: Herstellungsperspektive plus Marktanpassung

Im Sachwertverfahren werden die vorläufigen Sachwerte der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen mit dem Bodenwert zusammengeführt. Der vorläufige Sachwert ist noch nicht das Marktergebnis. Er wird mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor an den Markt angepasst; anschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.⁶

Die Gebäudekomponente basiert nicht auf den historischen Baukosten des Eigentümers. Die ImmoWertV arbeitet mit durchschnittlichen Herstellungskosten, Bezugsmaß, Baupreisindex und Alterswertminderung. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer beeinflussen, ersetzen aber nicht die sachverständige Würdigung des Einzelfalls.⁷

Das Sachwertverfahren kann bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder besonderen Gebäuden sinnvoll sein, wenn die Herstellungsperspektive im Markt eine wichtige Rolle spielt und geeignete Sachwertfaktoren verfügbar sind. Seine Schwäche zeigt sich, wenn jemand aus Baukosten direkt auf einen Verkaufspreis schließt. Ein Markt bezahlt nicht automatisch jede individuelle Investition. Die zwingende Marktanpassung ist deshalb kein dekorativer letzter Schritt.

Ein hoher Aufwand ist nicht derselbe wie ein hoher Marktwert

Eine aufwendige Sonderausstattung kann für den Eigentümer wertvoll sein, aber nur begrenzt auf Nachfrage treffen. Umgekehrt kann eine einfache, gut erhaltene Ausstattung genau zum Teilmarkt passen. Das Verfahren muss daher unterscheiden zwischen herstellungsbezogener Substanz, altersbedingter Wertminderung, Marktanpassung und besonderen Objektmerkmalen.

05 · Würdigung

Mehrere Verfahren sind Plausibilisierung, kein Zahlenvoting

Die ImmoWertV erlaubt ausdrücklich mehrere Verfahren. Das kann sinnvoll sein, wenn ein Objekt aus mehr als einer Marktperspektive betrachtet wird oder ein zweites Verfahren die erste Ableitung plausibilisiert. Ein selbst genutztes Zweifamilienhaus mit vermieteter Einheit kann beispielsweise Vergleichs-, Sach- und Ertragsaspekte verbinden. Ein gemischt genutztes Gebäude verlangt möglicherweise eine differenziertere Betrachtung als ein reines Wohnhaus.

Die Ergebnisse werden nicht automatisch gemittelt. Zuerst ist zu erklären, welches Verfahren für welchen Teil der Marktentscheidung aussagekräftig ist, welche Daten jeweils tragen und warum Ergebnisse voneinander abweichen. Eine Differenz kann auf ungeeignete Vergleichsfälle, nicht marktübliche Erträge, eine schwache Marktanpassung oder besondere Objektmerkmale hinweisen. Sie ist ein Diagnosehinweis, kein Anlass für einen willkürlichen Mittelwert.

§ 6 Absatz 4 ImmoWertV verlangt, den Verkehrswert aus dem oder den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.¹ Genau diese Würdigung unterscheidet eine begründete Wertermittlung von einer Sammlung nebeneinanderstehender Rechenergebnisse.

06 · Dinslaken

Die lokale Datenlage bestimmt, wie weit ein Verfahren trägt

Der Gutachterausschuss Dinslaken veröffentlicht im Grundstücksmarktbericht örtliche Marktdaten und nennt als Zweck ausdrücklich unter anderem Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.⁸ Für die Anwendung zählen die jeweilige Modellbeschreibung, der sachliche und räumliche Anwendungsbereich, Datenjahr und Bezugsgröße.

Die ImmoWertV verlangt Modellkonformität. Ein Sachwertfaktor darf nicht mit einer selbst gebauten Kostenrechnung kombiniert werden, wenn deren Modellannahmen nicht zur Ableitung des Faktors passen. Dasselbe gilt für Vergleichsfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Die Modellbeschreibung ist keine technische Fußnote, sondern die Gebrauchsanweisung des Datums.⁹

Eine geringe Zahl geeigneter Fälle kann die Aussagefähigkeit begrenzen. Dann darf nicht einfach auf weiter entfernte oder unähnliche Objekte ausgewichen werden, ohne die Übertragbarkeit zu begründen. Manchmal ist ein zweites Verfahren oder eine größere, ehrlich ausgewiesene Unsicherheit die fachlich bessere Lösung.

07 · Praxis

Vier typische Prüffälle – und die entscheidende Frage

Standardisierte Eigentumswohnung

Gibt es ausreichend ähnliche, zeitnahe Verkäufe in vergleichbarer Anlage, Größe, Etage und Ausstattung, spricht viel für eine starke Vergleichsperspektive. Sondernutzungsrechte, Hausgeld, Instandhaltungsstand und Beschlüsse dürfen dabei nicht hinter dem Quadratmeterpreis verschwinden.

Vermietetes Mehrfamilienhaus

Hier prägen Erträge und Bewirtschaftung typischerweise die Käuferentscheidung. Zu prüfen sind tatsächliche und marktüblich erzielbare Mieten, Leerstand, Kosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Ein Vergleich pro Quadratmeter kann ergänzen, ersetzt diese Ertragslogik aber nicht.

Individuelles selbst genutztes Haus

Wenn direkte Vergleiche dünn sind, kann das Sachwertverfahren eine wichtige Perspektive liefern. Der Sachwertfaktor muss jedoch zum örtlichen Modell und Objekt passen. Vorhandene geeignete Vergleichsfaktoren oder Vergleichsfälle können die Ableitung plausibilisieren.

Haus mit großem Grundstück und möglicher Zusatznutzung

Hier ist zuerst zu klären, was planungsrechtlich und tatsächlich nutzbar ist. Ein Bodenrichtwert oder eine angenommene Teilbarkeit darf nicht ungeprüft in jedes Verfahren einfließen. Die mögliche Nutzung ist eine Tatsachenfrage, bevor sie eine Wertfrage wird.

08 · Entscheidungsbaum

So prüfen Sie eine Verfahrenswahl

1. Marktperspektive: Kaufen vergleichbare Erwerber vor allem wegen Vergleichspreis, Ertrag oder Substanz?
2. Daten: Liegen ausreichend geeignete, aktuelle und räumlich passende Daten vor?
3. Modell: Sind Definitionen, Bezugsgrößen und Modellannahmen bekannt und eingehalten?
4. Objekt: Welche Merkmale weichen erheblich vom Üblichen oder vom Modell ab?
5. Zweitverfahren: Würde eine weitere Perspektive eine echte Unsicherheit prüfen?
6. Würdigung: Welchem Ergebnis wird aus welchem Grund welches Gewicht gegeben?

Wenn die Verfahrenswahl nur mit „macht man bei diesem Haustyp so“ erklärt wird, fehlt ein Teil der Begründung. Eine gute Einordnung nennt Objekt, Teilmarkt, Daten und Grenzen. Für die vorgelagerte Datensammlung hilft der Artikel Immobilienwert ermitteln.

Fragen an eine vorgelegte Bewertung

Lassen Sie sich nicht nur das Rechenergebnis zeigen. Fragen Sie, welche Eingangsgrößen aus Ihrer Objektakte stammen, welche aus dem örtlichen Grundstücksmarkt und welche sachverständig eingeschätzt wurden. Bei Vergleichsfällen interessiert die Anzahl und Anpassbarkeit. Beim Ertragswert interessieren marktüblicher Ertrag, nicht umlagefähige Kosten und Liegenschaftszins. Beim Sachwert interessieren Kostenmodell, Altersansatz und Sachwertfaktor.

Prüfen Sie danach die Schnittstellen. Wurde der Bodenwert mit demselben Stichtag und einer passenden Nutzung hergeleitet? Wurden besondere Rechte oder Baumängel erst nach der Marktanpassung berücksichtigt? Wurde ein örtlicher Faktor wirklich modellkonform angewandt? Oft entstehen unplausible Ergebnisse nicht im Kernverfahren, sondern dort, wo Daten aus verschiedenen Modellen oder Zeitpunkten verbunden werden.

Was ein Zweitverfahren leisten soll

Definieren Sie vor der zweiten Rechnung die offene Frage. Soll sie zeigen, ob ein knapper Vergleichsdatensatz zu einem ähnlichen Marktkorridor führt? Soll bei einem teilweise vermieteten Objekt die Ertragsperspektive sichtbar werden? Oder soll ein Sachwert die Größenordnung einer ungewöhnlichen Gebäudesubstanz prüfen? Ohne eine solche Frage wird das zweite Verfahren leicht zum Zahlengenerator.

Weichen zwei fachlich geeignete Ergebnisse deutlich voneinander ab, werden nicht sofort Gewichte verteilt. Zuerst werden Daten, Modellanwendung und Objektannahmen kontrolliert. Bleibt die Differenz nachvollziehbar bestehen, muss die abschließende Würdigung erklären, welche Käuferperspektive den gewöhnlichen Geschäftsverkehr stärker prägt. Transparente Unsicherheit ist fachlich wertvoller als ein Mittelwert, dessen Herkunft niemand mehr nachvollziehen kann.