Mieterhöhung sauber vorbereiten: Anlass, Begründung und Fristen

01 · Weiche

Ordnen Sie den Anlass zu, bevor Sie rechnen

„Die Kosten sind gestiegen“ ist noch kein Erhöhungsgrund. Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine vereinbarte Staffel, eine Indexmiete, eine abgeschlossene Modernisierung und veränderte Betriebskosten haben eigene Voraussetzungen. Sie können nicht beliebig miteinander kombiniert oder durch einen allgemeinen Hinweis auf Inflation ersetzt werden.

Lesen Sie zuerst den Mietvertrag und alle Nachträge. Ist eine Staffel oder Indexmiete vereinbart? Wann wurde die Miete zuletzt geändert und auf welchem Weg? Welche Miete wird derzeit tatsächlich geschuldet – Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Zuschläge? Erstellen Sie eine Chronologie. Ohne sie lassen sich Warte- und Kappungsgrenzen nicht sicher prüfen.

Dieser Artikel ordnet die häufigsten Wege bei frei finanziertem Wohnraum ein. Für preisgebundenen Wohnraum, Gewerberaum, Mischmietverhältnisse oder Sonderkonstellationen gelten andere Regeln. Bei unklarem Vertrag oder streitigem Verlauf ist eine individuelle rechtliche Prüfung angezeigt.

02 · Zustimmung

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vollständig prüfen

Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden; Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen bleiben bei diesen Fristen außer Betracht.¹

Prüfen Sie drei Deckel getrennt. Erstens darf die verlangte Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Zweitens gilt innerhalb von drei Jahren grundsätzlich die Kappungsgrenze von 20 Prozent; in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten beträgt sie 15 Prozent.¹ Drittens können Vertrag, Preisbindung oder ein anderer Mietmechanismus den Weg ausschließen.

Für Dinslaken müssen Sie daher neben dem Mietspiegel die aktuelle Anlage der Mieterschutzverordnung NRW prüfen. Die Verordnung legt fest, für welche Gemeinden die abgesenkte Kappungsgrenze gilt; ihre aktuelle Fassung gilt insoweit bis 28. Februar 2030.² Legen Sie die am Tag des Verlangens gültige Fassung zur Akte. Verlassen Sie sich nicht auf eine ältere Liste oder Erinnerung.

Rechnen Sie von der richtigen Ausgangsmiete

Für die Kappungsgrenze ist die Ausgangsmiete drei Jahre vor Wirksamwerden der begehrten Erhöhung zu bestimmen. Erhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB werden bei der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Trennen Sie deshalb Nettokaltmiete, Modernisierungsbetrag und Betriebskostenänderung in Ihrer Historie. Eine einzige Gesamtsumme kann zu einem falschen Prozentvergleich führen.

03 · Mietspiegel

Das Verlangen muss verständlich begründet sein

Das Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist in Textform zu erklären und zu begründen. Als Begründungsmittel nennt § 558a insbesondere Mietspiegel, Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen.³ Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, die Forderung zu prüfen; eine bloße neue Zahl reicht nicht.

Der Dinslakener Mietspiegel 2026/2027 steht als örtliche Grundlage bereit. Er gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2027 für nicht preisgebundenen Wohnraum und ordnet Nettomieten nach Wohnungsgröße sowie Baualters-/Modernisierungsgruppen.⁴ Die Tabelle enthält Mittelwerte und Spannen. Erläuterungen nennen weitere Merkmale und Zu- oder Abschläge, unter anderem für Wohnlage, Ausstattung und besondere Wohnungstypen.⁵

Dokumentieren Sie im Schreiben oder einer klar bezeichneten Anlage:

Liegt die verlangte Miete innerhalb einer Mietspiegelspanne, genügt dies nach § 558a Absatz 4 grundsätzlich für die formelle Bezugnahme. Das bedeutet nicht, dass jeder Wert innerhalb der Spanne materiell ohne objektbezogene Einordnung durchsetzbar ist. Eine nachvollziehbare Merkmalsbegründung reduziert Rückfragen und stärkt die sachliche Gesprächsgrundlage.

Wie Tabellenfeld und Merkmale ermittelt werden, zeigt vertiefend der Ratgeber Miethöhe in Dinslaken herleiten.

04 · Abzweigungen

Staffel, Index, Modernisierung und Betriebskosten nicht vermischen

Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete muss die jeweilige Miete oder Erhöhung als Geldbetrag vereinbart sein. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.⁶ Prüfen Sie daher Vertragstext und Zeitpunkte; ein zusätzliches Vergleichsmietenverlangen passt grundsätzlich nicht neben die laufende Staffel.

Indexmiete

Eine Indexmiete knüpft die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die Miete muss – abgesehen von bestimmten Erhöhungen – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Änderung ist in Textform geltend zu machen; Indexveränderung sowie neue Miete oder Erhöhungsbetrag sind als Geldbetrag anzugeben. Geschuldet wird die geänderte Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.⁷

Verwenden Sie die offiziellen Indexwerte des Statistischen Bundesamts und dokumentieren Sie Ausgangs- und Zielindex sowie Rechenweg.⁸ Eine Indexmiete erlaubt keinen frei gewählten Inflationsaufschlag.

Modernisierung

Nach Modernisierungsmaßnahmen kann § 559 BGB unter bestimmten Voraussetzungen eine Erhöhung um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr erlauben. Erhaltungsanteile gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten; Zuschüsse und andere Drittmittel sind zu berücksichtigen. Außerdem gelten betragsmäßige Grenzen innerhalb von sechs Jahren und eine Härteregelung.⁹

Die Erklärung muss in Textform die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnen und nach §§ 559 und 559a erläutern. Grundsätzlich wird die erhöhte Miete zu Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet; bei fehlender ordnungsgemäßer Ankündigung oder einer um mehr als zehn Prozent überschrittenen Ankündigung verlängert sich die Frist um sechs Monate.¹⁰

Betriebskosten

Bei einer Betriebskostenpauschale ist eine anteilige Erhöhung nur möglich, soweit dies im Vertrag vereinbart ist. Betriebskostenvorauszahlungen können nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe angepasst werden.¹¹ Eine höhere Vorauszahlung ist keine Erhöhung der Nettokaltmiete und sollte auch im Schreiben klar getrennt werden.

05 · Kalender

Fristen vom nachweisbaren Zugang aus planen

Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete bei Zustimmung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Stimmt er nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen; die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.¹²

Beispiel: Geht ein wirksames Verlangen im Laufe des Januar zu, läuft die Zustimmungsfrist grundsätzlich bis Ende März; bei Zustimmung ist die höhere Miete ab April geschuldet. Das Beispiel setzt voraus, dass Wartefrist, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze eingehalten sind. Ein verspäteter oder nicht belegbarer Zugang verschiebt die gesamte Kalenderlogik.

Wählen Sie einen Zustellweg, mit dem sich Inhalt und Zugang im Streitfall nachvollziehen lassen. Speichern Sie finale Fassung, Anlagen und Versandnachweis unverändert. Ein Entwurf auf dem Computer beweist nicht, welches Schreiben tatsächlich zuging.

Nach einer Mieterhöhung nach §§ 558 oder 559 BGB hat der Mieter ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Kündigt er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats; die Erhöhung tritt dann nicht ein.¹³ Auch diese Folge gehört in Ihre Zeit- und Liquiditätsplanung.

06 · Freigabeliste

Prüfen Sie das Schreiben vor dem Versand wie eine kleine Akte

Bleibt an einem Punkt ein Fragezeichen, versenden Sie nicht auf Verdacht. Ein korrigiertes, späteres Verlangen ist meist besser als ein früh versandtes Schreiben, dessen Rechtsweg oder Berechnung nicht trägt. Der Artikel bietet eine Arbeitsstruktur, aber keine Einzelfallfreigabe.

07 · Gegenprobe

Lesen Sie das Schreiben einmal aus Sicht des Mieters

Kann der Empfänger erkennen, welche bisherige Miete Sie zugrunde legen? Ist der neue Betrag in Euro genannt? Findet er die Wohnung im zitierten Mietspiegel wieder? Ist erklärt, warum der Wert innerhalb der Spanne liegt? Sind Erhöhungen der vergangenen drei Jahre getrennt? Wenn eine Frage nur mit internem Wissen beantwortet werden kann, ist das Schreiben nicht selbsterklärend.

Prüfen Sie den Kalender rückwärts vom gewünschten Wirksamkeitstermin. Markieren Sie frühesten Erklärungszeitpunkt, geplanten Zugang, Ende der Zustimmungsfrist und Beginn der höheren Zahlung. Rechnen Sie mit Kalendermonaten, nicht pauschal mit 30 Tagen. Ergänzen Sie einen Puffer für Zustellung und fachliche Korrektur.

Typische Fehler zeigen den falschen Arbeitsschritt

Eine fehlende Begründung wird nicht durch einen längeren Begleitbrief geheilt; es fehlt die Herleitung. Eine überschrittene Kappungsgrenze verlangt einen neuen Höchstbetrag. Eine laufende Staffelmiete wird nicht durch gestiegene Vergleichsmieten geöffnet. Höhere Heizkosten rechtfertigen nicht automatisch eine höhere Nettokaltmiete, sondern gehören in die Betriebskostenlogik.

Auch Modernisierung verlangt eine eigene Kostenakte. Trennen Sie Rechnungen nach Maßnahme und Wohnung, ziehen Sie Erhaltungsanteile und Drittmittel ab und gleichen Sie die tatsächliche Erhöhung mit der Ankündigung ab. Fehlt diese Grundlage, ist ein pauschaler Prozentbetrag nicht belastbar.

Kommunikation nach Versand

Halten Sie Rückfragen, Zustimmung oder Ablehnung geordnet zur Akte. Antworten Sie mit derselben Berechnungsgrundlage und wechseln Sie nicht beiläufig Anlass oder Betrag. Ergibt die Prüfung einen Fehler, dokumentieren Sie ihn und lassen das weitere Vorgehen rechtlich bewerten. Ein klares korrigiertes Verfahren ist belastbarer als das Festhalten an einer erkennbar falschen Forderung.

08 · Reaktion

Planen Sie auch den Schritt nach dem Schreiben

Mit dem Versand ist die Eigentümerentscheidung nicht beendet. Tragen Sie das Ende der Zustimmungsfrist ein und prüfen Sie eingehende Antworten gegen die versandte Fassung. Eine Teilzahlung ist nicht automatisch eine eindeutige Zustimmung zu allen Punkten. Bei ausbleibender oder eingeschränkter Zustimmung sollten Sie vor weiteren Schritten Form, Begründung, Betrag und Zugang fachkundig prüfen lassen.

Vermeiden Sie parallele, widersprüchliche Forderungen. Wenn während der Prüfphase zusätzlich Betriebskosten angepasst oder Modernisierungsarbeiten angekündigt werden, müssen Schreiben und Zahlungsbestandteile klar getrennt bleiben. Der Mieter soll jederzeit erkennen können, welcher Betrag aus welchem Anlass zu welchem Termin verlangt wird. Diese Klarheit schützt auch Ihre Buchhaltung und spätere Mietchronologie.

Schließen Sie den Vorgang mit einer aktualisierten Mietübersicht ab: bisherige Nettokaltmiete, wirksamer neuer Betrag, gesonderte Betriebskosten, Rechtsweg, Zugang und Wirksamkeitsdatum. Diese eine Zeile ist die Ausgangsbasis für jede spätere Kappungs- oder Wartefristprüfung.