Mehrfamilienhaus verkaufen

01 · Suchaufgabe

Der Kaufpreis entsteht nicht aus der Jahreskaltmiete allein

Bei einem Mehrfamilienhaus begegnen sich Gebäude und laufender Betrieb. Der Käufer übernimmt bestehende Mietverhältnisse, bewertet künftige Erträge, prüft nicht umlagefähige Kosten und kalkuliert Investitionen. Eine Multiplikation der aktuellen Jahresmiete mit einem frei gewählten Faktor kann diese Zusammenhänge nicht abbilden. Sie verschweigt Leerstand, Vertragsbesonderheiten, Instandhaltung und die Frage, ob die ausgewiesenen Flächen und Nutzungen belegt sind.

Die Vorbereitung beginnt deshalb mit vier miteinander verbundenen Akten: Mietverträge, Betrieb und Abrechnung, Gebäude und Genehmigungen sowie Finanzen und Ertrag. Jede Kennzahl muss auf Einzeldaten zurückführbar sein. Eine Gesamtsumme ohne Mieterliste ist nicht prüfbar; eine Mieterliste ohne Vertrags- und Zahlungskontrolle nicht belastbar.

Definieren Sie vorab das Ziel: Soll der laufende Betrieb unverändert übergeben werden? Gibt es Leerstand, eine eigengenutzte Einheit oder geplante Arbeiten? Ist ein fester Termin wegen Finanzierung oder Erbauseinandersetzung wichtig? Diese Antworten beeinflussen Datenraum, Käuferkreis und Zeitplan. Der allgemeine Ablauf des Hausverkaufs bleibt die Prozessgrundlage; hier geht es ausschließlich um die besondere Prüfung eines Ertragsobjekts.

02 · Datengrundlage

Eine Mieterliste muss bis zum Vertrag zurückverfolgbar sein

Erstellen Sie pro Einheit eine Zeile mit eindeutiger interner Nummer, Nutzungsart, belegter Fläche, Vertragsbeginn, aktueller Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution, letztem Anpassungsdatum und Status. Personenbezogene Daten gehören nicht in eine frühe Verkaufsübersicht. Für die wirtschaftliche Erstprüfung reichen pseudonymisierte Einheiten; vollständige Vertragsunterlagen folgen abgestuft bei ernsthaftem Interesse.

Trennen Sie Soll und Ist. Die vertraglich geschuldete Miete ist nicht automatisch der tatsächlich eingegangene Betrag. Offene Forderungen, Stundungen, Minderungen oder wiederkehrende Zahlungsverzögerungen werden sachlich markiert und mit Belegen eingeordnet. Ein einmaliger Rückstand darf nicht als dauerhafter Ausfall hochgerechnet werden; ein bekannter Dauerkonflikt nicht als störungsfreie Zahlung dargestellt werden.

Auch Leerstand braucht eine Geschichte: seit wann, warum, aktueller Zustand, letzte Miethöhe und notwendige Arbeiten. Eine theoretisch erzielbare Miete ist keine Ist-Miete. Prognosen werden separat gekennzeichnet und mit rechtlichem sowie marktbezogenem Prüfbedarf versehen. Markt- oder Lagenbehauptungen sind nicht Aufgabe dieses Artikels.

03 · Verträge

Der Erwerber tritt in bestehende Mietverhältnisse ein

§ 566 BGB ordnet beim Verkauf vermieteten Wohnraums an, dass der Erwerber anstelle des Vermieters in die während seines Eigentums bestehenden Rechte und Pflichten eintritt. ¹ Der Kauf ist daher kein Neustart der Verträge. Der Datenraum benötigt Hauptvertrag, Nachträge, Übergabeprotokoll, relevante Vereinbarungen und den dokumentierten Stand offener Vorgänge.

Prüfen Sie je Akte, ob Miete, Staffeln oder Indexierung, Betriebskosten, Stellplatz, Garten, Einbauten und Nebenräume eindeutig geregelt sind. Mündliche Absprachen werden nicht als nicht existent behandelt, nur weil sie schwer auffindbar sind. Sammeln Sie den bekannten Schriftwechsel und markieren Sie rechtliche Unsicherheiten für individuelle Prüfung.

Für Wohnraummietsicherheiten begrenzt § 551 BGB die Höhe einer Geldsicherheit grundsätzlich auf drei Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung und regelt Anlage sowie Ratenzahlung. ² Beim Eigentumswechsel haftet der Erwerber nach § 566a BGB für die Rückgewähr einer vom Mieter geleisteten Sicherheit; der Verkäufer kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen weiter haften, wenn der Mieter sie vom Erwerber nicht erlangen kann. ³ Deshalb werden Kautionen nicht nur als Gesamtsumme genannt. Anlageform, Betrag, Erträge, Verpfändungen und Übergabeweg gehören je Mietverhältnis geklärt.

Offene Mieterhöhungen, Minderungen, Kündigungen oder Verfahren sind keine Randnotiz. Sie können Ertrag und Verwaltungsaufwand unmittelbar verändern. Beschreiben Sie Stand und Dokumente, ohne den Ausgang zu versprechen. Bei rechtlicher Tragweite ist eine fachkundige Einzelfallprüfung nötig.

04 · Zahlungsströme

Betriebskosten aus Belegen statt aus einer Pauschale erklären

Nach § 556 BGB können Betriebskosten vertraglich vereinbart werden; Vorauszahlungen sind jährlich abzurechnen, wobei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Die Abrechnung ist dem Mieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. ⁴ Für den Verkauf werden daher Mietverträge, letzte Abrechnungen, Vorauszahlungen, Kostenkonten und offene Abrechnungszeiträume zusammengeführt.

Trennen Sie umlagefähige Betriebskosten von nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die Betriebskostenverordnung definiert Betriebskosten als laufend entstehende Kosten und schließt insbesondere Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung aus. ⁵ Ein Käufer möchte den Rohertrag nicht mit Kosten verwechseln, die wirtschaftlich beim Eigentümer bleiben.

Erstellen Sie pro Kostenart: Dienstleister, Vertragslaufzeit, letzter Jahresbetrag, Verteilerschlüssel, Umlagestatus und Besonderheit. Heiz- und Wasserkosten benötigen passende Abrechnungs- und Verbrauchsdaten. Versicherungen, Wartung, Reinigung und Außenpflege werden anhand realer Verträge erklärt. Ein niedriger Abschlag ist kein niedriger Jahresaufwand.

Markieren Sie den Übergabestichtag. Wer erstellt die noch offene Abrechnung, wer erhält Guthaben oder trägt Nachforderungen und welche Daten müssen dafür übergeben werden? Solche wirtschaftlichen Vereinbarungen gehören in den notariellen Prozess, während die Pflichten gegenüber Mietern separat bestehen bleiben. Die konkrete Vertragsgestaltung klärt das Notariat beziehungsweise rechtliche Beratung.

05 · Substanz

Investitionsbedarf nach Bauteil, Zeitraum und Dringlichkeit darstellen

Eine Ertragsrechnung ohne Gebäudeblick ist unvollständig. Ordnen Sie Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Elektrik, Brandschutz, Treppenhaus, Keller und Außenanlagen. Zu jedem Bauteil gehören Baujahr oder letzter belegter Eingriff, aktueller Befund, Wartung, bekannte Störung und gegebenenfalls Angebot. „Kein Problem bekannt“ ist keine Zustandsprüfung; „komplett saniert“ nur bei vollständig belegtem Umfang zulässig.

Prüfen Sie ferner genehmigten Bestand und Nutzung. Stimmen Zahl und Zuschnitt der Einheiten mit Plänen und Bauakte überein? Sind Dach- oder Kellerräume tatsächlich als Wohnraum genehmigt? Für Dinslakener Objekte beschreibt die Stadt Gebühren der Bau- und Hausakteneinsicht; Zugang und vorhandener Aktenbestand sind konkret bei der zuständigen Stelle zu klären. ⁶ Sichtbare Vermietung ersetzt keine baurechtliche Prüfung.

Ein Energieausweis ist beim Verkauf grundsätzlich nach den gesetzlichen Regeln vorzulegen; bei einem Gebäude mit mehreren Einheiten bezieht sich der Ausweis regelmäßig auf das Gebäude, nicht auf eine frei gewählte einzelne Wohnung. ⁷ Übernehmen Sie Angaben exakt und stellen Sie Wartungs- und Verbrauchsdaten daneben, ohne daraus eine Garantie künftiger Kosten abzuleiten.

Aus dem Bauteilplan entsteht eine Investitionsübersicht mit drei Horizonten: akut, mittelfristig und beobachtungsbedürftig. Kostenschätzungen werden nur mit Quelle und Stand genannt. Der Käufer kann so eigene Reserven bilden, statt einen pauschalen Risikoabschlag auf völlig unbekannte Arbeiten anzusetzen.

06 · Ertrag

Vom Mietertrag zum prüfbaren Reinertrag

Die Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt das Ertragswertverfahren. Nach § 27 ImmoWertV wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt; maßgeblich sind insbesondere Reinertrag, Bodenwert, Restnutzungsdauer und objektspezifische Grundstücksmerkmale. ⁸ § 31 führt den Reinertrag als jährlichen Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten aus. ⁹ Das ist deutlich mehr als „Monatsmiete mal zwölf“.

Für die Verkaufsakte werden deshalb getrennt: aktuelle vertragliche Nettokaltmiete, tatsächlich eingegangene Miete, marktbezogene Annahmen, Leerstand, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und absehbarer Investitionsbedarf. Die formale Wertermittlung und die konkrete Preisstrategie bleiben eine eigene fachliche Aufgabe; dieser Artikel liefert die prüfbare Datengrundlage und dupliziert nicht den späteren Methodenartikel.

Nutzen Sie drei Szenarien. Der Ist-Fall bildet aktuelle Verträge und realen Leerstand ab. Der stabilisierte Fall berücksichtigt nur nachvollziehbare, rechtlich und praktisch erreichbare Änderungen. Der Risikofall enthält Zahlungsverzögerungen, längeren Leerstand oder notwendige Arbeiten. Jede Abweichung braucht eine Begründung. Ein Käufer erkennt dann, ob unterschiedliche Preisvorstellungen aus Daten oder nur aus Hoffnung entstehen.

07 · Due Diligence

Information stufenweise freigeben und Angebote vergleichbar machen

Ein Mehrfamilienhaus-Datenraum enthält sensible Vertrags- und Zahlungsdaten. Beginnen Sie mit anonymisierter Mieterliste, Gebäudeübersicht, Ertragsstruktur und Inhaltsverzeichnis. Nach qualifiziertem Interesse und angemessenem Vertraulichkeitsrahmen können weitere Unterlagen folgen. Nicht erforderliche personenbezogene Angaben werden geschwärzt oder zurückgehalten. Datenschutz ist kein Grund für eine unprüfbare Gesamtsumme, sondern für einen abgestuften Prozess.

Legen Sie eine Fragenliste an. Jede Käuferfrage erhält verantwortliche Person, Quelle, Antwortdatum und gegebenenfalls offenen Prüfpunkt. Geben mehrere Beteiligte Auskunft, verwenden alle denselben Datenstand. Neue Erkenntnisse werden versioniert und relevanten Interessenten konsistent mitgeteilt.

Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach Kaufpreis. Relevant sind Finanzierungsnachweis, Prüfvorbehalte, Zeitbedarf, verlangte Garantien, gewünschter Übergang, Umgang mit offenen Abrechnungen und Bedingungen für Exklusivität. Ein hoher Preis mit weitreichendem Rücktrittsvorbehalt kann weniger belastbar sein als ein klar finanziertes Angebot mit geordnetem Prüfplan.

Der Grundstückskaufvertrag bedarf notarieller Beurkundung. ¹⁰ Wirtschaftliche Absprachen über Stichtag, Mietzahlungen, Kautionen, Unterlagen, Betriebskosten und bekannte Verfahren gehören vollständig in die Vorbereitung des Vertragsentwurfs. Nebenabreden in E-Mails dürfen nicht als zweiter Vertrag weiterleben.

08 · Betriebsübergang

Die Übergabe muss auch am Tag nach dem Verkauf funktionieren

Planen Sie nicht nur Schlüssel und Zählerstände. Ein vermietetes Haus benötigt einen geordneten Wechsel von Ansprechpartnern, Zahlungswegen, Verträgen und Unterlagen. Erstellen Sie ein Verzeichnis aller Originale und digitalen Dateien. Ordnen Sie offene Reparaturen, Versicherungsfälle, Abrechnungen und Dienstleister nach verantwortlicher Person und nächstem Termin.

Mieterinformationen müssen rechtlich und zeitlich zum Eigentumsübergang passen. Der Verkäufer verspricht keinen zu frühen Wechsel der Bankverbindung und überlässt dem Käufer die Kommunikation nicht ungeordnet. Stimmen Sie den konkreten Ablauf fachkundig ab. Kautionen werden je Einheit nachvollziehbar übertragen; Zahlungseingänge rund um den Stichtag werden abgegrenzt.

Für jede offene Betriebskostenabrechnung wird festgelegt, wer sie technisch erstellt, wer Belege bereitstellt und wie Verkäufer und Käufer wirtschaftlich abrechnen. Eine kaufvertragliche Innenregelung ändert die Rechte der Mieter nicht automatisch.

09 · Arbeitsblatt

Zehn Freigabepunkte vor dem Marktstart

1. Eigentum, Belastungen und Vertretungsbefugnis sind geklärt.
2. Genehmigte Einheiten und tatsächliche Nutzung sind abgeglichen.
3. Flächen sind je Einheit belegt und Abweichungen markiert.
4. Jede Miete lässt sich zu Vertrag und letzter Änderung zurückverfolgen.
5. Soll, Ist, Rückstand, Minderung und Leerstand bleiben getrennt.
6. Kautionen sind einzeln nachgewiesen und der Übergabeweg ist vorbereitet.
7. Betriebskosten, Eigentümerkosten und offene Abrechnungen sind getrennt.
8. Bauteile, Wartung und Investitionsbedarf sind dokumentiert.
9. Ertragsszenarien verwenden erkennbare Annahmen statt Wunschwerte.
10. Datenraum, Käuferfragen und Angebotsvergleich folgen einem einheitlichen Prozess.

Erst diese Verbindung macht das Objekt entscheidungsreif. Viele Dateien ohne Abstimmung schaffen keine Sicherheit; wenige Summen ohne Belege ebenso wenig. Ziel ist eine Ertragsakte, in der jede wesentliche Käuferfrage zum Original zurückführt.