Haus verkaufen trotz laufendem Kredit

01 · Ausgangslage

Der Verkauf ist möglich – aber der Kontostand beantwortet nicht die Ablösefrage

Ein laufendes Immobiliendarlehen verhindert den Hausverkauf nicht. Es macht nur eine zusätzliche Abstimmung nötig: Die Bank hat ihre Forderung regelmäßig durch eine Grundschuld abgesichert. Soll der Käufer das Grundstück ohne diese Belastung erwerben, braucht der Vertragsvollzug einen Weg, auf dem die Bank aus dem Kaufpreis befriedigt wird und anschließend die Löschung ermöglicht. Diese Mechanik wird vor der Beurkundung vorbereitet, nicht erst nach der Schlüsselübergabe.

Für Ihre Entscheidung müssen Sie drei Zahlen auseinanderhalten. Die Restschuld ist das zu einem Zeitpunkt noch nicht getilgte Darlehenskapital. Der Ablösebetrag ist die stichtagsbezogene Forderung der Bank; darin können neben dem Kapital bis dahin anfallende Zinsen und weitere vertraglich oder gesetzlich zulässige Positionen stecken. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann hinzukommen, wenn ein fest verzinstes Immobiliar-Verbraucherdarlehen vorzeitig zurückgezahlt wird und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.¹

Deshalb ist „laut Banking-App sind noch 180.000 Euro offen“ keine belastbare Erlösrechnung. Entscheidend ist, welchen Betrag die Bank zu dem Termin verlangt, an dem sie tatsächlich Geld erhält. Verschiebt sich die Kaufpreisfälligkeit, kann sich auch diese Zahl ändern. Planen Sie mit einem Korridor und lassen Sie eine Auskunft aktualisieren, bevor Sie ein Kaufangebot wirtschaftlich bewerten.

02 · Vertragsprüfung

Wann Vorfälligkeit überhaupt in Betracht kommt

Bei einem gebundenen Sollzinssatz kann der Darlehensnehmer nach § 490 Absatz 2 BGB vorzeitig kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse dies gebietet und seit vollständigem Empfang des Darlehens mindestens sechs Monate vergangen sind. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Bedarf, das beliehene Grundstück anderweitig zu verwerten. In diesem Fall kann der Darlehensgeber Ersatz für den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung verlangen.² Ein Verkauf kann also den Zugang zur vorzeitigen Beendigung eröffnen; er macht die Entschädigung nicht automatisch null.

Daneben kennt § 489 BGB ordentliche Kündigungsrechte. Besonders wichtig ist die Regel für Darlehen mit gebundenem Sollzins: Nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang kann mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, tritt deren Zeitpunkt für die Frist an die Stelle des ursprünglichen Empfangs.³ Das genaue Datum gehört daher aus Vertrag und Nachträgen ermittelt; eine grobe Erinnerung an das Kaufjahr reicht nicht.

§ 502 BGB setzt der Vorfälligkeitsentschädigung bei Verbraucherdarlehen weitere Grenzen. Der Anspruch ist unter anderem ausgeschlossen, wenn Angaben über Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Vertrag unzureichend sind. Die Entschädigung darf außerdem den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden finanziellen Nachteil nicht überschreiten.¹ Ob eine konkrete Vertragsangabe genügt und eine Berechnung stimmt, ist eine Einzelfallfrage. Dieser Artikel ersetzt weder Rechtsberatung noch die rechnerische Prüfung durch eine dafür qualifizierte Stelle.

Fünf Daten, die den Fall verändern

• Ist der Sollzins gebunden oder veränderlich?
• Wann wurde das Darlehen vollständig ausgezahlt?
• Gab es Prolongationen oder andere neue Zinsvereinbarungen?
• Zu welchem Datum soll die Bank tatsächlich abgelöst werden?
• Welche Sondertilgungs- oder Tilgungsänderungsrechte enthält der Vertrag?

Eine Online-Schätzung kann diese Vertragsdaten nicht verlässlich ersetzen. Verlangen Sie die Berechnung samt Annahmen schriftlich. Bei einer hohen Entschädigung oder unklarer Vertragsinformation lohnt eine unabhängige fachliche Prüfung, bevor Sie den Nettoerlös fest verplanen.

03 · Bankkontakt

Eine brauchbare Anfrage nennt Stichtag und gewünschtes Ergebnis

Informieren Sie die Bank nicht nur allgemein über eine Verkaufsabsicht. Bitten Sie um eine stichtagsbezogene Ablöseauskunft und nennen Sie einen realistischen Terminkorridor. Fragen Sie zugleich, wie lange die Auskunft gilt, wie eine Aktualisierung erfolgt und welche Unterlagen die Bank vom Notariat benötigt. Falls mehrere Darlehen oder Gläubiger durch Grundschulden gesichert sind, wird jeder Vertrag einzeln erfasst.

Bitten Sie bei einer Vorfälligkeitsentschädigung um eine nachvollziehbare Aufschlüsselung. Relevant sind insbesondere der zugrunde gelegte Ablösetag, berücksichtigte vertragliche Tilgungsrechte und die Unterscheidung zwischen Darlehensforderung, Entschädigung und sonstigen Positionen. Stimmen Betrag oder Vertragsdaten nicht, reklamieren Sie konkret statt den gesamten Verkauf anzuhalten.

Geben Sie dem Notariat früh die Kontaktdaten und Darlehensnummern. Die Bundesnotarkammer beschreibt für den üblichen lastenfreien Verkauf, dass der Notar bei eingetragenen Grundpfandrechten die zur Löschung erforderlichen Unterlagen bei den Gläubigern anfordert. Verlangt die Bank noch Geld, teilt sie den Ablösebetrag mit; der entsprechende Kaufpreisteil wird dann direkt an sie gezahlt.⁴

04 · Sicherheit

Darlehen und Grundschuld sind nicht dasselbe

Die Tilgung des Kredits löscht die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Die Grundschuld ist ein eigenes dingliches Recht.⁴ Für die Löschung braucht es die erforderliche Erklärung des Berechtigten und die grundbuchrechtliche Bewilligung; eine Eintragung wird grundsätzlich nur gelöscht, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist.⁵ Bei einer Briefgrundschuld muss außerdem geklärt sein, wo sich der Grundschuldbrief befindet.

Diese Trennung erklärt den Zahlungsweg. Das Notariat sichert den Käufer typischerweise dadurch ab, dass nicht übernommene Belastungen löschbar sind, bevor der Kaufpreis vollständig an den Verkäufer fließt. Sind die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, verschickt das Notariat die Fälligkeitsmitteilung. Die Bundesnotarkammer nennt unter anderem die Auflassungsvormerkung und die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen als typische Voraussetzungen.⁶

Der Kaufpreis kann deshalb aufgeteilt werden: Ein Teil geht nach den notariellen Vorgaben an die Bank, nur der verbleibende Teil an den Verkäufer. Das ist keine zusätzliche Kaufpreisminderung, sondern die Ablösung einer bestehenden Schuld aus dem vereinbarten Kaufpreis. Für den eigenen Umzug oder Anschlusskauf ist ausschließlich der verbleibende und tatsächlich eingegangene Betrag disponibel.

Prüfen Sie einen alten Grundschuldbrief früh. Fehlt ein benötigter Brief, lässt sich das nicht durch eine private Verlusterklärung erledigen. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass dann ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich werden kann.⁷ Genau solche Unterlagenrisiken gehören vor die Vermarktung.

05 · Optionen

Nicht jeder Verkauf muss mit derselben Ablösungsvariante enden

Vollständige Ablösung: Der übliche Weg ist, die Bank aus dem Kaufpreis zu befriedigen und ihre Sicherheit löschen zu lassen. Er ist übersichtlich, kann bei laufender Zinsbindung aber eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.

Sicherheitentausch: Wer zeitnah eine andere Immobilie finanziert, kann fragen, ob die Bank eine andere werthaltige Sicherheit akzeptiert. Darauf besteht nicht allein wegen des Verkaufs ein pauschaler Anspruch. Bonität, neuer Beleihungswert, zeitlicher Gleichlauf und Bankzustimmung müssen passen. Behandeln Sie diese Möglichkeit erst als Plan, wenn die Bank sie schriftlich und mit Bedingungen bestätigt hat.

Fortführung oder Schuldnerwechsel: Eine Übernahme des Darlehens durch den Käufer oder eine andere Vertragsfortführung benötigt die Zustimmung der Bank und eine eigene Kreditprüfung. Der Käufer übernimmt auch nicht automatisch die persönliche Darlehensschuld, nur weil eine Grundschuld im Grundbuch steht. Kaufvertrag, Darlehensvertrag und dingliche Sicherheit müssen zusammen gedacht werden.

Warten bis zum Kündigungsfenster: Liegt das Recht aus § 489 BGB nahe, kann ein späterer Ablösetermin wirtschaftlich günstiger sein. Dem stehen möglicherweise laufende Zinsen, Betriebskosten, ein gefährdeter Käufer oder Kosten des verschobenen Wohnplans gegenüber. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die Entschädigung, sondern den gesamten Effekt auf Zeit, Sicherheit und verfügbaren Erlös.

06 · Entscheidung

Rechnen Sie drei Erlösszenarien statt einer optimistischen Zahl

Eine tragfähige Rechnung enthält einen vorsichtigen, einen erwarteten und einen günstigen Fall. In jeder Spalte stehen derselbe Kaufpreisbegriff und derselbe Ablösestichtag. Abgezogen werden bestätigter Ablösebetrag, mögliche Vorfälligkeit, vertragliche Verkaufskosten, belegte Kosten für Löschungen und Unterlagen sowie weitere fallbezogene Reserven. Der vertiefende Artikel ordnet sämtliche Kosten beim Hausverkauf; hier bleibt der Fokus auf Finanzierung und Sicherheit.

Notieren Sie neben jeder Zahl Quelle und Gültigkeitsdatum. Wenn der vorsichtige Fall den Anschlusskauf, die Erbauseinandersetzung oder den Umzug nicht trägt, ist das vor dem Verkaufsstart eine wichtige Erkenntnis. Dann können Preisstrategie, Termin oder Finanzierungsweg noch ohne Druck verändert werden.

07 · Anschlussfinanzierung

Ein Anschlusskauf braucht zwei getrennte Zahlungspläne

Wer mit dem Verkaufserlös eine neue Immobilie bezahlen will, sollte die beiden Beurkundungen nicht wie eine einzige Zahlung behandeln. Für den Verkauf entstehen eigene Fälligkeitsvoraussetzungen und ein eigener Bankweg; beim Kauf gelten wiederum dessen Vertragsbedingungen und Finanzierung. Tragen Sie für beide Vorgänge Beurkundung, erwartete Fälligkeit, Eigenkapitalbedarf, Übergabe und spätesten Entscheidungspunkt ein. Nur bestätigte Bankzusagen und notarielle Voraussetzungen gelten als belastbar.

Reicht der Erlös voraussichtlich aus, kommt er aber zu spät, liegt ein Liquiditäts- und kein Wertproblem vor. Eine Zwischenfinanzierung hat eigene Zinsen, Bedingungen und Risiken. Reicht bereits der vorsichtige Nettoerlös nicht, darf ein kurzfristiger Kredit diese strukturelle Lücke nicht verdecken. Dann müssen Kaufpreisrahmen, neues Vorhaben oder Zeitpunkt neu bewertet werden.

08 · Arbeitsplan

Sieben Schritte bis zu einer belastbaren Verkaufsentscheidung

1. Darlehensverträge, Nachträge und Grundbuchinformationen vollständig sammeln.
2. Auszahlungs- und Änderungsdaten sowie vertragliche Tilgungsrechte markieren.
3. Bank um Ablöseauskunft für einen realistischen Stichtag bitten.
4. Berechnung einer Entschädigung und mögliche Kündigungsrechte prüfen lassen.
5. Grundschuldart, Gläubiger und vorhandenen Grundschuldbrief klären.
6. Nettoerlösszenarien mit Zeitpuffer rechnen.
7. Bankdaten und gewünschte Lastenfreistellung früh an das Notariat geben.

Für Dinslakener Eigentümer gilt dabei kein erfundener lokaler Sonderweg. Zuständig für die konkrete Darlehensauskunft ist die jeweilige Bank; Grundbuch- und Notarvollzug richten sich nach den bundesrechtlichen Regeln. Der lokale Nutzen liegt in einer vollständigen Objekt- und Finanzierungsakte, mit der der Verkauf ohne vermeidbare Rückfragen vorbereitet werden kann.