Eigentumswohnung verkaufen

01 · Perspektive

Die Wohnungstür ist nicht die Grenze der Verkaufsprüfung

Bei einem Einfamilienhaus können Eigentümer viele Objektfragen allein aus ihrer Gebäudeakte beantworten. Bei einer Eigentumswohnung reicht das nicht. Verkauft werden das Sondereigentum an bestimmten Räumen und der damit verbundene Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. § 1 WEG unterscheidet Wohnungs- und Teileigentum und ordnet den jeweiligen Miteigentumsanteil ausdrücklich zu. ¹

Käufer prüfen deshalb zwei Ebenen. Auf Wohnungsebene interessieren Grundriss, Wohnfläche, Ausstattung, Modernisierung und gegebenenfalls Mietvertrag. Auf Gemeinschaftsebene geht es um Gebäudezustand, Kostenverteilung, Erhaltungsplanung, Beschlüsse, Rechtsstreitigkeiten und Arbeitsweise der Verwaltung. Ein frisch renoviertes Bad beantwortet keine Frage zum Dach; eine hohe Rücklage beweist allein nicht, dass eine konkrete Maßnahme finanziert ist.

Die beste Vorbereitung ist eine Wohnungsakte mit eindeutigem Stichtag. Sie trennt Urkunden, laufende Verwaltung, Finanzen und technischen Zustand. Jede Zahl erhält Zeitraum und Quelle. Jeder offene Punkt bleibt als offen markiert. Damit verhindern Sie, dass ein altes Hausgeld, ein bloß diskutiertes Vorhaben oder eine inzwischen geänderte Regel als aktueller Zustand erscheint.

02 · Rechtliche Grundlage

Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch zusammen lesen

Die Teilung wird grundbuchrechtlich durch Erklärung des Eigentümers oder vertragliche Einräumung begründet. Für die Eintragung verlangt § 7 WEG insbesondere Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung; aus den Unterlagen ergibt sich die Zuordnung der Räume und Miteigentumsanteile. ² Für den Verkauf werden deshalb nicht irgendein Grundriss und eine lose Kopie der Teilungserklärung benötigt, sondern die geltende Urkundenkette einschließlich späterer Änderungen.

Prüfen Sie: Stimmt die Nummer der Einheit über Grundbuch, Plan und tatsächliche Nutzung? Sind Keller, Stellplatz, Dachboden oder Garten als Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder Gemeinschaftseigentum eingeordnet? Gibt es Nachträge? Wurde eine Wand versetzt oder ein Raum anders genutzt? Die Alltagssprache „mein Stellplatz“ beantwortet die rechtliche Zuordnung nicht.

Ein Grundbuchausdruck kann von Eigentümern beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden; andere Antragsteller müssen ein berechtigtes Interesse darlegen. ³ Prüfen Sie dort Eigentum, Belastungen und mögliche Verfügungsbeschränkungen. Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass eine Veräußerung der Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers oder eines Dritten bedarf; § 12 WEG setzt dafür den gesetzlichen Rahmen und begrenzt eine Versagung auf wichtige Gründe. ⁴ Ob Ihre Anlage eine solche Klausel enthält und wer aktuell zuständig ist, gehört vor dem Notarauftrag geklärt.

03 · Gemeinschaft

Protokolle zeigen Diskussionen – die Beschlusssammlung zeigt Entscheidungen

Versammlungsprotokolle helfen, Hintergründe und wiederkehrende Themen zu verstehen. Rechtlich und wirtschaftlich entscheidend ist aber, was wirksam beschlossen wurde. Nach § 24 Absatz 7 WEG ist eine Beschlusssammlung zu führen; einzutragen sind verkündete Beschlüsse, schriftliche Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen in dort bezeichneten Beschlussstreitigkeiten. ⁵ Fordern Sie beides an: Beschlusssammlung für den Entscheidungsstand, Protokolle für Kontext und offene Debatten.

Lesen Sie nicht nur das letzte Jahr. Ein älterer Beschluss kann noch nicht umgesetzt, aufgehoben oder durch einen späteren Beschluss verändert worden sein. Suchen Sie besonders nach Erhaltungsmaßnahmen, Finanzierung, Sonderumlagen, Kostenverteilung, Verwalterbestellung, baulichen Veränderungen, Gebrauchsregelungen und laufenden Verfahren. Markieren Sie bei jeder Fundstelle Beschlussdatum, Wortlaut, Umsetzungsstatus und finanziellen Bezug.

Unterscheiden Sie vier Zustände: lediglich angesprochen, Angebot eingeholt, beschlossen, ausgeführt und abgerechnet. Nur der exakte Zustand darf kommuniziert werden. „Die Fassade wird gemacht“ ist zu weit, wenn nur eine Kostenschätzung vorgestellt wurde. „Kein Thema“ ist ebenso riskant, wenn in mehreren Protokollen Feuchtigkeit oder Reparaturbedarf diskutiert wird.

Beschlüsse über Kosten wirken nicht immer allein nach Miteigentumsanteilen. § 16 WEG enthält den gesetzlichen Verteilungsschlüssel und erlaubt der Gemeinschaft, für einzelne Kosten oder Kostenarten abweichende Verteilungen zu beschließen. ⁶ Eine Käuferrechnung braucht daher den konkreten Beschluss, nicht nur die Anteilszahl aus dem Grundbuch.

04 · Finanzen

Hausgeld, Rücklage und Sonderumlage nicht vermischen

Der Wirtschaftsplan enthält für das Kalenderjahr die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die vorgesehenen Vorschüsse. Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung; die Eigentümer beschließen über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. § 28 WEG trennt diese Instrumente ausdrücklich. ⁷ Legen Sie deshalb aktuellen Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnungen und die zugehörigen Beschlüsse gemeinsam vor.

Das monatliche Hausgeld ist keine reine Betriebskostenangabe. Es kann umlagefähige und nicht umlagefähige Ausgaben, Verwalterkosten und Zuführung zur Erhaltungsrücklage enthalten. Für Selbstnutzer zählt die gesamte Liquiditätsbelastung; Kapitalanleger wollen zusätzlich wissen, welcher Teil nach Mietrecht umgelegt werden kann. Geben Sie keine eigene Pauschalaufteilung an, wenn die Abrechnung sie genauer ausweist.

Bei der Erhaltungsrücklage sind Stand, Entwicklung, bereits gebundene Mittel und geplante Maßnahmen zusammen zu betrachten. Eine große Gesamtsumme kann bei einer großen Anlage relativ klein sein. Eine kleine Summe muss nicht automatisch unzureichend sein, wenn das Gebäude jung oder gut instand gehalten ist. Aussagekräftig wird sie erst mit Gebäudezustand und Maßnahmenplanung.

Sonderumlagen gehören mit Beschluss, Fälligkeit, Zweck, Gesamthöhe und Anteil der Einheit dokumentiert. Klären Sie mit dem Notariat, wie bereits beschlossene oder später fällig werdende Zahlungen im Kaufvertrag zwischen den Parteien behandelt werden. Eine interne Absprache ersetzt nicht die Forderungsbeziehung der Gemeinschaft. Auch Abrechnungsspitzen und offene Rückstände sollten stichtagsbezogen geklärt werden.

05 · Gebäude

Technischen Zustand nach Zuständigkeit ordnen

§ 5 WEG grenzt Sondereigentum ein: Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, und Anlagen zum gemeinschaftlichen Gebrauch sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie innerhalb der Wohnung liegen. ⁸ Die konkrete Teilungserklärung und Rechtsprechung müssen im Einzelfall hinzugenommen werden. Für Verkäufer ist die praktische Konsequenz, Schäden nicht vorschnell „der Wohnung“ oder „der Gemeinschaft“ zuzuschreiben.

Erstellen Sie zwei Zustandslisten. Die erste betrifft Oberflächen und Einbauten der Einheit. Die zweite erfasst gemeinschaftliche Bauteile wie Dach, Fassade, Treppenhaus, zentrale Technik und Leitungsstränge, soweit dazu belastbare Informationen vorliegen. Verknüpfen Sie Gemeinschaftsbefunde mit Protokollen, Gutachten, Angeboten und Beschlüssen. Eine eigene Vermutung über Sanierungsbedarf oder Kosten wird als solche nicht veröffentlicht.

Bei Umbauten innerhalb der Wohnung werden Pläne, Genehmigungen und WEG-Zustimmungen geprüft. Eine offene Küche oder veränderte Leitungsführung kann bauliche und gemeinschaftliche Fragen berühren. Für Dinslakener Objekte kann bei fehlenden Bauunterlagen die Bau- und Hausakteneinsicht der Stadt ein Beschaffungsweg sein; Gebühren und konkreter Zugang werden von der Stadt beschrieben. ⁹ Die WEG-Unterlagen ersetzt diese Akte nicht – beide beantworten unterschiedliche Fragen.

06 · Nutzung

Bei Vermietung kommt eine zweite Vertragswelt hinzu

Ist die Wohnung vermietet, bleibt das Mietverhältnis beim Verkauf grundsätzlich bestehen: § 566 BGB ordnet an, dass der Erwerber nach der Veräußerung in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt. ¹⁰ Käufer benötigen daher Mietvertrag und Nachträge, Miethöhe, Betriebskostenregelung, Kautionsnachweis, Abrechnungen, Schriftwechsel zu offenen Punkten und ein klares Zahlungsbild.

Trennen Sie Mieter- und Gemeinschaftszahlen. Hausgeld ist nicht Miete, WEG-Abrechnung nicht Betriebskostenabrechnung. Eine Maßnahme der Gemeinschaft kann mietrechtlich anders zu behandeln sein als im Verhältnis der Eigentümer. Geben Sie sensible Mieterdaten nur zweckgebunden und abgestuft weiter. Die allgemeine Verkaufsakte und Ablaufplanung hilft, diese zusätzliche Mietakte in den Gesamtprozess einzuordnen.

07 · Kommunikation

Typische Käuferfragen mit Beleg statt Beruhigung beantworten

• „Steht eine Sanierung an?“ Protokolle, Beschlüsse und Angebote nach Status darstellen.
• „Reicht die Rücklage?“ Stand, Anteil, geplante Verwendung und Zustand zeigen; keine Garantie abgeben.
• „Was gehört zur Wohnung?“ Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Sondernutzungsrechte heranziehen.
• „Wie hoch sind die laufenden Kosten?“ Wirtschaftsplan und Abrechnung mit Zeitraum erklären.
• „Darf ich umbauen?“ Keine pauschale Zusage; Maßnahme, Teilung, WEG und Baurecht konkret prüfen.
• „Gibt es Streit?“ bekannte Verfahren, angefochtene Beschlüsse und relevante Beschlusssammlung wahrheitsgemäß einordnen.

Richten Sie einen geordneten Datenraum ein. Stammunterlagen können früh bereitstehen; personenbezogene oder sensible Informationen werden erst bei ernsthaftem Interesse und soweit erforderlich zugänglich. Jede Datei erhält ein verständliches Datum. Veraltete Fassungen werden nicht kommentarlos neben aktuelle gelegt.

08 · Kostenentscheidung

Angekündigte, beschlossene und fällige Kosten getrennt verhandeln

Eine Dachreparatur kann im Protokoll erwähnt, durch Angebote vorbereitet, bereits beschlossen oder über eine fällige Sonderumlage finanziert sein. Für Käufer sind das vier verschiedene Ausgangslagen. Erstellen Sie deshalb für jede größere Maßnahme eine Statuskarte mit Fundstelle, Beschlusswortlaut, geschätztem oder beschlossenem Betrag, Anteil der Wohnung, Fälligkeit und tatsächlichem Umsetzungsstand.

Beginnen Sie die Preisverhandlung nicht mit einer pauschalen Aussage wie „Das übernimmt noch der Verkäufer“ oder „Dafür ist genug Rücklage da“. Prüfen Sie zuerst, welche Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft besteht und welchen wirtschaftlichen Ausgleich Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag vereinbaren möchten. Die Eigentümerentscheidung, die Kostenverteilung der Gemeinschaft und die interne Kaufpreisabrede sind getrennte Ebenen.⁶

Fehlt noch ein Beschluss, wird auch kein fester Kostenanteil als Tatsache ausgegeben. Stattdessen zeigen Sie vorhandene Angebote, diskutierte Varianten und die verbleibende Unsicherheit. Ist die Umlage beschlossen, werden Betrag und Termine exakt aus den Unterlagen übernommen. Wurde bereits gezahlt, bleibt zu klären, ob die Maßnahme vollständig finanziert und ausgeführt ist oder weitere Entscheidungen folgen können.

Diese Statuskarte verbessert auch den Angebotsvergleich. Interessenten kalkulieren dann dieselbe Informationslage und können klar benennen, welche Kostenannahme ihrem Preis zugrunde liegt. Neue Beschlüsse oder Angebote lassen sich gezielt nachreichen, ohne den gesamten Datenraum neu erklären zu müssen.

09 · Ansprechpartner

Die Verwaltung ist Datenquelle, nicht Verkäufervertretung

Bitten Sie die Verwaltung mit einer konkreten Liste um Unterlagen und Stichtagsauskünfte. Dazu gehören Verwalterbestellung, Beschlusssammlung, aktuelle Pläne und Abrechnungen sowie der bekannte Stand beschlossener Maßnahmen. Klären Sie, welche Bescheinigung für Rückstände oder Zustimmung ausgestellt werden kann und welche Vorlaufzeit der konkrete Vorgang benötigt. Eine pauschale lokale Bearbeitungsfrist wird nicht erfunden.

Prüfen Sie jede Datei. Ein Ordnername „aktuell“ beweist keinen Stand; entscheidend sind Abrechnungsjahr und Beschlussdatum. Fehlt eine Unterlage, wird das im Datenraum sichtbar benannt. Bei einem Verwalterwechsel werden frühere und aktuelle Bestände zusammengeführt. Interessenten müssen erkennen, wer heute Auskunft erteilt und aus welchem Zeitraum ein Dokument stammt.

Die Verwaltung kann Tatsachen aus ihren Unterlagen mitteilen. Verkäufer bleiben dafür verantwortlich, ihre eigenen Angaben zu kontrollieren. Eine Vermutung oder beiläufige Auskunft wird nicht als garantierte Eigenschaft der Wohnung oder Gemeinschaft weitergegeben.

10 · Käuferwahl

Angebote nach WEG-Risiken vergleichbar machen

Zwei gleich hohe Kaufpreise können unterschiedlich belastbar sein. Halten Sie deshalb neben dem Preis fest, welche WEG-Unterlagen der Interessent bereits geprüft hat, welche Rückfragen offen sind und ob sein Angebot von einer bestimmten Kostenannahme abhängt. So erkennen Sie früh, ob eine vermeintliche Einigung später an Rücklage, Sonderumlage oder einer geplanten Maßnahme neu verhandelt werden soll.

Geben Sie allen ernsthaften Interessenten denselben dokumentierten Stand. Wird zwischen Angebot und Notarauftrag ein neuer Beschluss gefasst oder eine angekündigte Maßnahme konkretisiert, prüfen Sie, wen diese Information erreicht und welche Annahme dadurch verändert wird. Transparenz bedeutet hier nicht, jede interne Diskussion auszubreiten, sondern entscheidungsreife Tatsachen konsistent zuzuordnen.

Für die Auswahl hilft ein kurzes Blatt mit Kaufpreis, Finanzierungsstatus, gewünschtem Übergang, offenen Dokumentenfragen und Bedingungen. Der höchste Betrag bleibt wichtig, wird aber nicht isoliert betrachtet. Entscheidend ist, welches Angebot nach geklärter Gemeinschaftsakte tatsächlich in einen vollständigen Vertragsentwurf überführt werden kann.

11 · Checkliste

Wann die Wohnung vermarktungsbereit ist

1. Grundbuch, Teilungserklärung, Nachträge und Aufteilungsplan beschreiben dieselbe Einheit.
2. Sondernutzungsrechte, Stellplatz und Nebenräume sind eindeutig zugeordnet.
3. Veräußerungszustimmung und aktueller Verwalter sind geprüft.
4. Beschlusssammlung und relevante Protokolle liegen mit erkennbarem Stand vor.
5. Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Rücklage und Sonderumlagen sind getrennt erklärt.
6. Technische Themen sind nach Sondereigentum und Gemeinschaft geordnet.
7. Bei Vermietung ist die Mietakte vollständig und datensparsam aufbereitet.
8. Exposé-Angaben stimmen mit allen Belegen überein.

Diese Vollständigkeit dient nicht der Papiermenge. Sie macht die Einheit für Käufer und Finanzierung prüfbar und lässt offene Punkte dort sichtbar, wo sie hingehören.